“當(dāng)前，中國的法拍房及銀行出售的‘直供房’總量其實不大，但對整個市場價格體系和金融穩(wěn)定造成了遠(yuǎn)超其體量的破壞?！?月15日，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)創(chuàng)始人、原國家房改課題組組長孟曉蘇在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者（以下簡稱NBD）采訪時直言。 在此前的一次公開活動中，孟曉蘇建議中止法拍房。他表示，法拍房一般是對斷貸房屋司法收回，然后壓低價格進(jìn)入拍賣，可能是按70%價格拍賣，但成交價格有的僅50%，“腰斬”了。接著周邊的房子價格全都被拉低，包括銀行其他抵押房產(chǎn)也都減值了。于是銀行資產(chǎn)進(jìn)一步縮水。如果法拍不出去，房子落到銀行手里，銀行又拿出來拍直供房，直供房都是法拍沒拍出去的房。 圖片來源：受訪者提供 據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》此前報道，以蘭州農(nóng)商行為例，其曾在京東資產(chǎn)平臺掛牌100套住宅，起拍價7萬至11萬元不等，折合單價2000元/平方米，遠(yuǎn)低于約5000元/平方米的市場價，然而均處于“0次出價”狀態(tài)，有平臺甚至打出“銀行直供，不計成本賣”的宣傳語。 中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年全國掛拍71.9萬套法拍房，同比下降6.6%；成交16.9萬套，同比下降4.4%；總成交金額2536.2億元，同比下降23.6%；平均折價率74.1%。 法拍房引發(fā)“邊際價格”效應(yīng)，導(dǎo)致房價與金融資產(chǎn)螺旋下跌 NBD：您建議中止法拍房，提出這一觀點的核心理由是什么？ ?孟曉蘇：從經(jīng)濟學(xué)視角看，法拍房作為一種因債務(wù)違約而被強制處置、需快速變現(xiàn)的“特殊二手房”，與普通二手房存在顯著差異。因需在短時間內(nèi)完成處置，法拍房成交價往往低于市場正常水平，從而形成一個極具影響力的“邊際價格”。 當(dāng)一個小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)一套低價法拍房時，其成交價會迅速成為該小區(qū)房價估值的新基準(zhǔn)。購房者、投資者以及評估機構(gòu)在參考該法拍房價格時，會普遍調(diào)低對整個小區(qū)房價的預(yù)期，導(dǎo)致小區(qū)房價的整體估值被拉低。 對于持有周邊房產(chǎn)作為抵押物的債權(quán)人而言，邊際價格下降意味著其他抵押物普遍減值，進(jìn)而可能觸發(fā)更多貸款違約。面對更多違約，銀行或其他債權(quán)人若再次啟動法律程序，將更多違約房產(chǎn)納入法拍流程。新一輪法拍房進(jìn)入市場，又會進(jìn)一步壓低周邊房價。由此形成“法拍→房價跌→更多法拍”的惡性循環(huán)。在這一循環(huán)中，房價持續(xù)下跌，法拍房數(shù)量不斷增加，市場陷入一種負(fù)面強化的惡性循環(huán)。 對于債務(wù)人即斷貸百姓來說，法拍房帶來的后果極為嚴(yán)重，不僅家產(chǎn)被剝奪，還會被要求承擔(dān)連帶責(zé)任，個人信用崩塌。對于銀行等金融機構(gòu)而言，一方面，法拍房的低價成交導(dǎo)致銀行無法全額收回貸款，直接造成貸款損失；另一方面，銀行手中持有的其他抵押物（房產(chǎn)）價值持續(xù)減值，整體資產(chǎn)質(zhì)量呈螺旋式惡化。這種情況會進(jìn)一步削弱銀行資產(chǎn)質(zhì)量、加大銀行風(fēng)險，實在是得不償失。 當(dāng)前，全國法拍房及銀行相關(guān)直供房的總量其實不大，僅是80萬至100萬套，但對市場價格體系和金融穩(wěn)定造成了遠(yuǎn)超其體量的破壞?，F(xiàn)在很多法拍房根本賣不掉，流拍現(xiàn)象嚴(yán)重，這更加劇了市場的恐慌和觀望情緒。 求解之道：從“停息延貸”到設(shè)立“住房銀行”的體系化構(gòu)想 NBD：當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)依然處于深度調(diào)整期，政策調(diào)控與市場信心恢復(fù)需要時間。在此背景下，應(yīng)如何中止或正確處置法拍房，您對此有哪些建議？ ?孟曉蘇：法拍房和直供房對銀行自身的損害其實很大，這些銀行無顧忌地暴露自己資產(chǎn)不良，不怕造成儲戶擠提存款嗎？ 我之所以提出“中止法拍”，是因為我國過去是有中止法拍的做法與成功經(jīng)驗的。早在1997年，東南亞金融風(fēng)暴與我國經(jīng)濟低迷疊加，造成許多企業(yè)陷入債務(wù)困境，有些企業(yè)股權(quán)和資產(chǎn)面臨法拍，其中包括像中國第二重型機械廠、上海紡織申新九廠這樣的大型國有企業(yè)。此時國務(wù)院果斷采取了“三中止”政策，即“中止司法拍賣、中止貸款追息、中止下崗分流”，分別對銀行、法院與企業(yè)提出了要求。同時成立四大資產(chǎn)管理公司剝離銀行不良資產(chǎn)、發(fā)國債補充銀行資本金穩(wěn)定金融。到2002年我國經(jīng)濟全面復(fù)蘇，困難企業(yè)紛紛恢復(fù)活力，各種風(fēng)險就都化解了?！叭兄埂睂τ诋?dāng)年經(jīng)濟恢復(fù)起到重要作用。 目前又面對相似的經(jīng)濟狀況。多數(shù)斷貸家庭并非主動違約，而是確實遇到特殊困難，包括減薪、下崗等不可抗力的影響。我國此時應(yīng)區(qū)別對待斷貸家庭，盡快出手“中止法拍房”。核心原則是“救助斷供百姓，實現(xiàn)風(fēng)險共擔(dān)，穩(wěn)定市場價格”。 第一，對于遇到困難的家庭，允許其“延期還貸”，即允許其貸款到期后順延時間，給予一定的緩沖期。 第二，對于失業(yè)人員和明顯減薪的斷貸家庭，可以“停息延貸”。區(qū)別對待，給他們兩三年的停息期，待經(jīng)濟情況好轉(zhuǎn)后恢復(fù)還款。 從行業(yè)責(zé)任角度看，銀行業(yè)過去十年里從居民房貸中累計利息差收入達(dá)8萬億元，現(xiàn)在是時候與困難居民共度時艱了。銀行業(yè)可以降低系統(tǒng)性風(fēng)險，避免因大面積斷貸引發(fā)金融震蕩；可以維護(hù)社會穩(wěn)定，減少因債務(wù)壓力導(dǎo)致家庭生活難以為繼的問題；可以培育客戶長期忠誠度，待經(jīng)濟狀況復(fù)蘇后，這部分群體更可能成為優(yōu)質(zhì)客戶。 第三，債權(quán)內(nèi)部剝離，禁止沖擊市場。對于確實需要處置的資產(chǎn)，應(yīng)強制要求銀行將其剝離至旗下的租賃公司持有，不得流入市場公開拍賣，可以進(jìn)行租賃，從源頭上杜絕其對二級市場價格的沖擊。國內(nèi)多家資產(chǎn)管理公司在這方面都有過成功經(jīng)驗。 這種內(nèi)部剝離機制通過“風(fēng)險內(nèi)部化、處置非公開化”，既避免了銀行因急于回籠資金而低價甩賣資產(chǎn)，導(dǎo)致抵押物價值螺旋下跌，又為資管公司提供了專業(yè)化處置空間。 第四，?設(shè)立國家級收購平臺，如我提倡的“中儲房”，仿照美國的“兩房”（房利美、房地美）房屋收儲機制，由國家層面成立專業(yè)機構(gòu)，集中收購銀行法拍房及其他抵押資產(chǎn)?，F(xiàn)在結(jié)存的10多萬億元公積金可以作為資本金，成立“國家住房銀行”。這個機構(gòu)我已建議了20多年。如果能成立這樣的機構(gòu)，一宣布就會形成非常積極的心理效應(yīng)，市場信心會迅速回歸。 1998年編制國家房改方案時，課題組就提出“要建立住房商業(yè)機構(gòu)”，就像其他門類的產(chǎn)品有商業(yè)支持機構(gòu)一樣，住房也應(yīng)當(dāng)有商業(yè)機構(gòu)來收儲?，F(xiàn)在中央已提出“鼓勵收購存量商品房改為保障房”等政策，應(yīng)當(dāng)在制度上確立這種收儲政策，我國需要有這樣的住房商業(yè)機構(gòu)。 據(jù)測算，我國的法拍房整體規(guī)模不到100萬套，如果按5000元~10000元/平方米的價格全部收購，所需資金不會超過1萬億元，就能基本解決問題。這不僅能立即穩(wěn)定市場，更能向市場釋放強烈的“托底”信心。我得知已有大型商業(yè)銀行在研究啟動這件事，希望能早日辦成。 相較于政策工具，恢復(fù)信心更為關(guān)鍵?，F(xiàn)階段信心的缺失在數(shù)據(jù)層面呈現(xiàn)為一種特殊的“蹺蹺板”現(xiàn)象：一方面樓市銷售額持續(xù)下滑；另一方面居民銀行存款大幅增加?？梢钥闯觯瑥?023年起從樓市流失的大量資金被居民存入銀行了。若能引導(dǎo)新增儲蓄額的1/3回流進(jìn)樓市，便足以推動整個經(jīng)濟鏈條的復(fù)蘇。 暫時的緩釋政策絕非讓借款人不還錢，而是將還款周期拉長，等待經(jīng)濟復(fù)蘇和資產(chǎn)價值回升，這些房貸都是可以收回的。這比銀行急著處理“不良資產(chǎn)”立即造成自身損失要好，還為百姓保住了基本生活和希望，讓市場穩(wěn)住了價格預(yù)期。這是多贏的辦法。而匆忙法拍則是多輸?shù)木置妗? 免責(zé)聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)僅供參考，不構(gòu)成投資建議，使用前請核實。據(jù)此操作，風(fēng)險自擔(dān)。