每經(jīng)記者｜李蕾    每經(jīng)編輯｜趙云    

《每日經(jīng)濟新聞》獲悉，國內(nèi)首只公募REITs近日封閉期屆滿，將轉(zhuǎn)為LOF基金。

7月1日鵬華基金發(fā)布公告稱，旗下鵬華前海萬科REITs的基金合同于2015年7月6日生效，當(dāng)年9月30日起在深交所上市交易。根據(jù)基金合同約定，鵬華前海萬科REITs的封閉運作期將于今年7月7日屆滿，7月8日（下周二）起轉(zhuǎn)為上市開放式基金（LOF），基金份額繼續(xù)在深交所上市交易。

2015年6月，鵬華前海萬科REITs發(fā)行，是國內(nèi)市場最早的面向社會大眾發(fā)行的REITs，對公募REITs這類產(chǎn)品的后續(xù)發(fā)展具有重要意義。截至今年一季度末，該基金的最新規(guī)模為30.18億元。

國內(nèi)首只公募REITs即將轉(zhuǎn)為LOF基金

鵬華基金近日發(fā)布公告，顯示該公司旗下的鵬華前海萬科REITs因封閉期屆滿，將轉(zhuǎn)為LOF基金，基金名稱變更為“鵬華豐銳債券型證券投資基金（LOF）”。

鵬華前海萬科REITs成立于2015年7月，是國內(nèi)市場上首只公募REITs產(chǎn)品，彼時曾引發(fā)市場和投資者的廣泛關(guān)注。

公開資料顯示，鵬華前海萬科REITs以不高于基金總資產(chǎn)50%的比例投資于萬科前海企業(yè)公館股權(quán)，以獲取商業(yè)物業(yè)穩(wěn)定的租金收益，其余資產(chǎn)投資于依法發(fā)行或上市的股票、債券和貨幣市場工具等，以獲取固定收益類資產(chǎn)和低風(fēng)險的二級市場權(quán)益類資產(chǎn)的投資收益機會。

據(jù)Wind數(shù)據(jù)，鵬華前海萬科REITs成立以來的回報為54.61%，年化收益4.46%，最新規(guī)模30.18億元。值得一提的是，被稱為“基金買手”的公募FOF近年來也加大了對REITs產(chǎn)品的配置，鵬華前海萬科REITs一度成為公募FOF配置的熱點產(chǎn)品。去年年底共有11只公募FOF持有該產(chǎn)品，持有市值占基金凈值的5.12%。

根據(jù)基金合同的約定，鵬華前海萬科REITs合同生效后10年之內(nèi)（含10年）為封閉期，此后運作期屆滿，無需召開基金份額持有人大會就將自動轉(zhuǎn)為LOF基金。

有業(yè)內(nèi)人士分析稱，嚴(yán)格意義上說，鵬華前海萬科REITs是首次使用公募基金作為發(fā)行載體，在“類REITs”產(chǎn)品的流動性上實現(xiàn)了一次突破，但其在公募REITs的發(fā)展歷史上有著重要意義。

該產(chǎn)品的管理人鵬華基金在REITs業(yè)務(wù)上也有著長遠(yuǎn)的布局，早在2011年就推出了國內(nèi)首只投資美國房地產(chǎn)信托憑證（REITs）的基金——鵬華美國房地產(chǎn)證券投資基金?，F(xiàn)在，鵬華基金旗下還有一只能源基礎(chǔ)設(shè)施REIT——鵬華深圳能源REIT。

排排網(wǎng)財富公募產(chǎn)品經(jīng)理朱潤康對每經(jīng)記者表示，鵬華前海萬科REITs的十年探索為行業(yè)發(fā)展積累了寶貴經(jīng)驗。首先，其運作實踐為國內(nèi)公募REITs的制度設(shè)計提供了重要范本；其次，該產(chǎn)品建立的“底層資產(chǎn)價值為核心、信息披露透明為保障”的運營機制，為行業(yè)長期穩(wěn)健發(fā)展樹立了標(biāo)桿；另外，創(chuàng)新性地打通了房地產(chǎn)企業(yè)融資新渠道，既提升了存量資產(chǎn)的流動性，又為中小投資者參與不動產(chǎn)投資提供了可行路徑；最后，其全生命周期的規(guī)范化運作也為后續(xù)公募REITs產(chǎn)品提供了可復(fù)制的管理經(jīng)驗。

首批公募REITs上市已滿四年，發(fā)行數(shù)量和規(guī)模穩(wěn)定增長

作為國內(nèi)首只公募REITs，鵬華前海萬科REITs成立于2015年。但此后幾年，業(yè)內(nèi)都沒有公募REITs產(chǎn)品出現(xiàn)，直到2021年。

這一年6月，首批9單公募REITs項目在滬深交易所正式上市，標(biāo)志著我國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點的正式落地。

在隨后的短短四年里，我國公募REITs市場持續(xù)發(fā)展，到了2024年發(fā)行加速，單年發(fā)行產(chǎn)品29只，且有多只產(chǎn)品完成擴募，推動市場進(jìn)入“首發(fā)+擴募”雙輪驅(qū)動階段，提升市場規(guī)模。

進(jìn)入2025年，這類產(chǎn)品繼續(xù)保持了良好的發(fā)展勢頭，年內(nèi)已有10只新基金成立。目前，上市公募REITs數(shù)量已經(jīng)達(dá)到68只，總市值突破2000億元大關(guān)，并且還有一眾產(chǎn)品在排隊等待上市。

產(chǎn)品的底層資產(chǎn)也迎來進(jìn)一步豐富，從最初局限于交通、倉儲物流等領(lǐng)域，逐步拓展到9個大類，涵蓋消費基礎(chǔ)設(shè)施、保障性租賃住房、能源基礎(chǔ)設(shè)施、水利設(shè)施、生態(tài)環(huán)保、市政工程等等，近期數(shù)據(jù)中心項目也上報獲批。未來養(yǎng)老基礎(chǔ)設(shè)施、旅游景區(qū)等行業(yè)項目也有望入市，這為引導(dǎo)社會資本深度參與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供了有效路徑，同時也為推動我國產(chǎn)業(yè)升級與經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整提供了重要支持。

另外，隨著政策支持力度加大和市場需求增長，公募REITs在二級市場的表現(xiàn)也是可圈可點。截至上半年末，中證REITs全收益指數(shù)環(huán)比上漲14.13%，中證REITs（收盤）指數(shù)也上漲了11.11%。而在同期，上證綜指累計漲2.76%，深證成指累計漲0.48%，創(chuàng)業(yè)板指累計漲0.53%，公募REITs走出了強勢的獨立行情。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計，今年以來已有多只產(chǎn)品上市首日即出現(xiàn)30cm漲停的情況。還有產(chǎn)品由于二級市場價格連續(xù)上漲，基金公司不得不緊急發(fā)布公告提示風(fēng)險。這些都顯示出市場和資金對公募REITs這類產(chǎn)品的熱情。

談及未來公募REITs的發(fā)展前景，有業(yè)內(nèi)人士指出，從海外REITs市場發(fā)展規(guī)律來看，未來3到5年，中國公募REITs的發(fā)行數(shù)量和規(guī)模將穩(wěn)定增長，REITs也將成為資本市場中重要的投資工具之一，吸引越來越多投資者的關(guān)注。