每經記者｜陳利    每經編輯｜陳柯名 陳夢妤    

重慶城市建筑 每日經濟新聞資料圖

業(yè)主可以自己確定小區(qū)物業(yè)收費標準了。

5月27日，《每日經濟新聞》記者從知情人士處獲悉，日前，重慶南岸區(qū)南坪鎮(zhèn)人民政府發(fā)布了《萬科金域學府翰林小區(qū)臨時業(yè)主大會通知》。根據通知，萬科金域學府翰林將于近期召開業(yè)主大會，重新簽訂物業(yè)服務合同，并引入“彈性定價”模式，將物業(yè)服務選擇和定價權交給業(yè)主。

這也是重慶首個由業(yè)主自選服務進行定價的小區(qū)。

受訪者供圖

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業(yè)主自選物業(yè)服務

公開資料顯示，重慶萬科金域學府翰林小區(qū)占地近300畝，總體量達到約85.57萬平方米，分為翰林和翰江兩個組團，其中僅翰林組團總戶數便超過9000戶，居住人口超兩萬人，由成都萬科物業(yè)重慶分公司提供物業(yè)服務。

“此次重新簽訂合同，是由于原來的物業(yè)服務合同已經到期?！币恢槿耸扛嬖V每經記者，業(yè)主對此前收費等問題存在疑慮，但小區(qū)目前尚未成立業(yè)委會，因此由南坪街道辦牽頭搭建溝通平臺，組織物業(yè)企業(yè)、業(yè)主籌備組共同協(xié)商。

根據每經記者獲得的文件，新物業(yè)合同的具體收費標準為：高層2.28元/平方米·月、洋房2.58元/平方米·月、公寓2.62元/平方米·月、商業(yè)5.2元/平方米·月、幼兒園1元/平方米·月、車位費80元/月·個，合同周期5年。

而在此前，高層收費為3元/平方米·月、洋房3.8元/平方米·月、公寓4元/平方米·月、商業(yè)9元/平方米·月、車位費80元/月·個。

“這是采用‘彈性定價’模式綜合進行定價的結果。”一位接近該項目的知情人士表示，通過引入這一模式，企業(yè)提供多種服務事項以及對應的服務價格供業(yè)主選擇，由業(yè)主代表根據日常需求選擇新的定價標準，實現質價相符。

據悉，2024年底，萬科物業(yè)提出“彈性定價”，根據95個服務空間和1530個作業(yè)對象梳理了158項必選服務，確保社區(qū)基本運營安全和秩序，這是服務的“底線”；另有350項自選服務，由業(yè)主按需共同選擇服務事項和頻次，這決定了物業(yè)費的“高線”。

每經記者在金域學府翰林的新物業(yè)合同附件中看到，“業(yè)主自選服務清單”里詳細列明了具體的業(yè)務類別、作業(yè)對象和分類，以及作業(yè)頻次。僅以大堂清潔業(yè)務為例，清單對大堂的地面、玻璃、墻面、燈具、沙發(fā)等每個具體作業(yè)對象都進行了分類，并規(guī)定了作業(yè)頻次。

至于小區(qū)公區(qū)收益收入部分，新合同則規(guī)定，由物業(yè)服務企業(yè)扣除20%經營成本，其余80%歸全體業(yè)主所有，不過小區(qū)的公共區(qū)域修繕等均從這80%收益中支出，修繕事項和金額需在小區(qū)前置公示，接受業(yè)主監(jiān)督和答疑。

“‘彈性定價’主要還是針對存量物業(yè)，在業(yè)委會招投標階段，如業(yè)委會需要更換小區(qū)物業(yè)，想采取透明定價模式時，萬科物業(yè)這種模式就比較好。”中物智庫高級研究員宋子謙在接受每經記者采訪時表示，若業(yè)委會已想好采用包干制或酬金制，那這個“彈性定價”就不會有太大作用。而且如果小區(qū)沒有業(yè)委會，也沒辦法實現“彈性定價”。必選清單和可選清單只能讓業(yè)委會選，而非單個業(yè)主選。

注：包干制是指由業(yè)主向物業(yè)企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。

酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中，按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業(yè)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或承擔的物業(yè)服務計費方式。

每經記者了解到，目前該小區(qū)“彈性定價”還處于公示階段，待6月業(yè)主大會臨時會議投票通過后才會正式執(zhí)行。

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能采取“彈性定價”的項目還很少

重慶萬科金域學府翰林并非萬科首個采取“彈性定價”的小區(qū)。

據上述據知情人士透露，自2024年推出“彈性定價”措施后，萬科物業(yè)已在全國超10個小區(qū)落定，但這是首次有相關政府部門指導、參與。

值得注意的是，2024年6月1日，重慶出臺新修訂的《重慶市物業(yè)服務收費管理辦法》，規(guī)定了住宅前期物業(yè)服務收費實行政府指導價、超最高等級服務的住宅前期物業(yè)服務費單獨核定等內容。此后，重慶多個小區(qū)要求根據該辦法，對物業(yè)費進行調整。

根據《2024年中國物業(yè)行業(yè)年度盤點報告》，2024年以來，包括重慶、銀川、青島和武漢等城市上百個小區(qū)要求下調物業(yè)費，降幅在20%～35%。有業(yè)內人士分析指出，若重慶萬科金域學府翰林“彈性定價”模式最后通過，將標志著物業(yè)管理行業(yè)在構建“質價相符”服務體系方面邁出重要一步。

除了萬科物業(yè)外，在2024年度業(yè)績會上，碧桂園服務也提出，2025年公司推出了菜單式服務方案，結合業(yè)主全居住場景的服務訴求，在基礎服務空間場景以及生活場景等方面形成不同的配置選項，供業(yè)主按需選配。如在基礎服務上，根據物業(yè)費單價水平以及城市區(qū)位，形成幾檔可以選配的方案等，在社區(qū)核心的居住空間場景，核心動線的設施配置、綠化等，形成相應的升級選配包。

《每日經濟新聞》記者從多家物業(yè)公司了解到，目前已有物企在管理新樓盤時采取必選基礎物業(yè)服務+可選增值服務的定價模式，但主要還是以包干制和酬金制為主。

“所有的項目清單定價背后，肯定是有一系列數據支撐的?！彼巫又t表示，如同樣的服務，基于其管理效率、服務經驗、服務密度等優(yōu)勢，萬科物業(yè)可能在當地給到的定價要比其他公司有優(yōu)勢。物業(yè)服務其實是一個以成本為核心的服務，只要內部成本算得清楚，就算是低價小區(qū)也能游刃有余。

“目前頭部物業(yè)企業(yè)基本都在做這件事，就是要把內部成本進行細化。”宋子謙續(xù)稱，站在物業(yè)滲透市場的角度看，能采取“彈性定價”的項目還很少。

記者|陳利

編輯|陳柯名?陳夢妤?蓋源源

校對|金冥羽

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