◎馮焱東

近幾年來房地產發(fā)展日益分化，不僅區(qū)域出現(xiàn)明顯分化，不同開發(fā)商也出現(xiàn)明顯分化。正因為如此，房地產調控必須避免一刀切，做到區(qū)別對待分類施策。

針對不同區(qū)域分化，國家已經提出要因城因地分類調控，比如在當前鼓勵需求抑制供給的去庫存大政策背景下，一線城市和蘇州等二線熱點城市正在實施控制需求、擴大供給等差異化的政策，充分體現(xiàn)了因城施策的政策意圖，這是值得肯定和堅持的。但筆者認為，針對不同開發(fā)商的明顯分化，差別性的調控政策尚沒有很好體現(xiàn)，還需要進一步深化和落實。

應重點關注中小房企

先來看一下開發(fā)商分化的具體數(shù)據。目前房地產的行業(yè)集中度正日益提高，中國房地產TOP10研究組發(fā)布的數(shù)據顯示，2015年房地產百強企業(yè)的市場份額提高了1.5個百分點至36.7%，而前10強的銷售額占全國銷售額的16.3%。大型開發(fā)商的業(yè)務布局有向一、二線城市集中的趨勢，據統(tǒng)計前50強房企銷售額的82.8%發(fā)生在一、二線城市，其中一線城市占比29.2%，二線城市占比53.6%。

另據中國房地產業(yè)協(xié)會與中國房地產測評中心聯(lián)合發(fā)布的房企500強研究報告表明，2015年500強商品房銷售面積達到3.4億平方米，銷售金額達到4.0萬億元，分別同比增長11.6%和17.5%，增速均高于全國總體水平，前500強的銷售面積占比和銷售金額占比分別達到全國的26.5%和45.8%。

從以上兩組數(shù)據可以看出，中小開發(fā)商（本文將500強以外的開發(fā)商定義為中小開發(fā)商）的市場份額不斷受到擠壓，但仍然占據全國房地產開發(fā)和銷售的大半壁江山，銷售面積占全國比重高達73.5%，銷售額占比也超過50%，達到54.2%。全國房地產企業(yè)數(shù)量約在5萬多家，從房企數(shù)量占比看，中小房企比重約在80%以上（前500強各有眾多項目公司，不能按500個公司計算）。一般來說前20強乃至前100強是媒體關注熱點，廣大中小房企往往被媒體和社會所忽視，同時學者和政府部門對他們關注也是不夠的。

從房地產調控角度看，如果我們僅僅把目光盯在房地產的供求關系和價格波動上，而對房地產重點調控對象之一——房地產供應的市場主體開發(fā)商不做具體分類分析，這種調控可能依然不夠完善。

如何在房地產供應的市場主體上更精準、更有區(qū)別性地落實房地產調控政策，以達到調控的目的，對于研究部門和政府來說都是一個新視角和新課題。從開發(fā)商角度來思考和實施調控，屬于供給側調控范疇，與需求側調控是有一定差異的，需要各部門高度重視。

房地產調控目的之一是防范房地產風險，包括高庫存風險、高房價風險和金融風險等等。從金融風險來看，房地產出現(xiàn)危機往往是供求出現(xiàn)嚴重失衡，或房價畸形高漲導致房地產金融出現(xiàn)系統(tǒng)性風險，進而傳導到整體金融，最終造成嚴重后果。

筆者認為防范房地產金融風險在供給側方面主要應關注廣大中小開發(fā)商，也就是承擔了73.5%的開發(fā)面積、54.2%的銷售額、企業(yè)比重高達80%以上的中小房企。

研究數(shù)據表明，2015年500強房企平均資產負債率為66.34%，凈負債率72.23%，較2014年的93.77%下降21.55個百分點，總體處于安全范圍。2015年500強融資環(huán)境明顯改善，融資利率大幅下降。銀行貸款和信托兩大房地產融資渠道出于安全考慮，主要把目標客戶鎖定在前100強或者前500強，500強以外企業(yè)一般難以從這兩大渠道獲得資金，此外，發(fā)債和定增等融資方式一般與中小房企無緣。

從財務風險角度上講，中小房企的資產負債率一般較高，難以獲得股權性融資和債務性融資，融資成本也很高，風險明顯高于大型開發(fā)商。從經營風險角度看，中小房企在經濟實力、戰(zhàn)略選擇、發(fā)展策略、質量與成本管理、開發(fā)理念、產品定位、市場與政策波動應對、人才隊伍、專業(yè)能力等等方面都與大型開發(fā)商有一定差距，經營風險相對較高。基于此，從防范房地產風險的角度上看，關注重點應該是中小房企。

當前房地產庫存較大，且集中在三至五線城市，這里恰恰是廣大中小房企的主要聚集地。如果說中國房地產出現(xiàn)較大風險，體現(xiàn)在開發(fā)商層面可能主要就是廣大中小房企，中小房企出風險的概率不僅比大型房企高，而且出現(xiàn)風險的時間可能比大型房企早。

要給予中小房企金融支持

如何防范和化解廣大中小房企可能出現(xiàn)的風險，牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性、區(qū)域性金融風險的底線呢？筆者認為有兩點需要高度重視。

一是監(jiān)管部門在關注房地產供求關系和房價波動的同時，應該把中小房企生存發(fā)展狀況作為一個重點來調研，及時發(fā)現(xiàn)苗頭性問題，及早進行防范和處理。

目前央行、銀監(jiān)會十分重視調研房地產金融風險，調研頻率較高。但我們要注意，能在銀行貸到款的企業(yè)一般是大型房企及少部分中型房企，也就是金字塔尖的那部分房企，這部分企業(yè)風險相對較小，我們不能把調研這部分企業(yè)得出的結論來概括整個中國房地產業(yè)和房地產企業(yè)的風險，這樣可能會以偏概全，誤導決策層。

二是積極給予中小房企合理支持，核心之一是金融支持。中小房企普遍面臨融資難、融資貴的問題，中小房企的融資除了聯(lián)合開發(fā)這種股權融資和預售回籠內源性融資外，主要可能依靠民間借貸。民間借貸成本總體較高，且差別很大，低的年息在15%以下，16%~ 36%的可能占主流，更高的也有但占比較小。

同時，中小城市市場低迷，房價不漲反跌，如果一個開發(fā)商民間借款較多，就可能出現(xiàn)樓盤資金鏈斷裂、工程爛尾、廣大購房者付了錢拿不到房的不利局面，造成各方面負面影響。如果好幾個開發(fā)商同時出現(xiàn)問題，就可能引發(fā)區(qū)域性金融風險。

所以要防范中小房企風險，地方政府應該積極給予中小房企金融支持，以“激發(fā)金融活力，促進金融資源優(yōu)化配置”。辦法至少有兩個：

其一是鼓勵金融機構特別是地方性金融機構成立專門的房地產金融部門，利用本土房地產市場和房企比較熟悉的優(yōu)勢，給予合理貸款支持。只要當?shù)厥袌錾锌桑{查充分，項目手續(xù)完備，抵押充足，開發(fā)商民間借貸不多，很多項目銀行還是可以考慮介入的。一方面要反對把中小城市和中小開發(fā)商妖魔化；另一方面又不能對中小房企存在的風險視而不見。

其二是發(fā)展房地產私募基金。我們可以鼓勵和引導私募基金規(guī)范發(fā)展，把民間借貸資金通過私募規(guī)范化、合法化，同時整頓不規(guī)范私募基金，通過各種措施把開發(fā)商融資成本降低，對開發(fā)商形成一種正面支持。

防范中小房企風險的其他措施還包括鼓勵企業(yè)并購、控制土地出讓規(guī)模、棚戶區(qū)改造、保障房建設與去庫存結合等。

總之，房地產調控必須以開發(fā)商嚴重分化的事實為依據，建立開發(fā)主體的供給側調控新思維，全盤掃描，搞清楚哪些開發(fā)商容易出風險，哪些開發(fā)商不容易出風險，找到重點，并及時防范和處理。

（作者為民生銀行地產研究院首席研究員）