每經評論員 陳夢妤

1月15日，中國人民銀行新聞發(fā)言人、副行長鄒瀾宣布，將會同金融監(jiān)管總局將商業(yè)用房購房貸款最低首付比例下調至30%，支持推動商辦房地產市場去庫存。1月17日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局聯合發(fā)布關于調整商業(yè)用房購房貸款最低首付款比例政策的通知，明確將商業(yè)用房（含“商住兩用房”）購房貸款最低首付款比例調整為不低于30%。這一政策將住宅市場的降首付利好延伸至商辦房地產領域，直指商辦房地產去庫存痛點，旨在釋放市場潛在需求，為沉淀已久的商辦房地產市場注入流動性。

回顧近年來的房地產調控政策，重心多集中于商品住宅領域，針對商辦房地產的專項支持政策實屬鳳毛麟角。也正因如此，此次商辦房地產首付比例下調的政策一經宣布，便引發(fā)市場強烈反響，“夢回10年前”的感慨與“商辦市場迎來春天”的呼聲此起彼伏。

回溯商辦房地產市場的發(fā)展歷程，高首付門檻曾是制約市場流通的關鍵因素。此前，全國商業(yè)用房最低首付比例普遍維持在50%，部分項目甚至要求60%及以上，只有那些促銷力度大、投資回報率明確的優(yōu)質商辦產品，才能吸引投資者關注。以北京為例，2017年堪稱商辦房地產市場的重要分水嶺，當年發(fā)布的《關于進一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》，對商辦項目的用途進行嚴格管控，并針對在售的商辦項目進行嚴格管理。據《每日經濟新聞》此前報道，這一政策使得北京商辦市場陷入“冰封”，個別商辦類小區(qū)在政策前后一年的成交套數跌幅甚至達到90%。

高企的庫存不僅讓大量資金沉淀在商業(yè)地產項目中，難以形成有效流通，更對區(qū)域房地產市場的健康發(fā)展構成顯著壓力。此次商業(yè)用房購房貸款最低首付比例下調至30%，正是瞄準這一核心痛點的精準施策。不過，對于商辦項目調控政策較為嚴格的城市而言，僅靠信貸支持尚不足以完全疏通市場“堰塞湖”，還需配套放開個人購買資格等限制，形成“信貸支持+資格放開”的組合拳，才能更高效地推動商辦市場去庫存進程。

從市場需求端來看，近年來熱點城市的機構與個人投資者，將商辦物業(yè)改造為長租公寓、酒店式公寓等長短租結合產品的意愿正持續(xù)增強，這為商辦市場的轉型發(fā)展提供了新的方向。此次首付比例調整，將大幅降低投資門檻——以一套總價200萬元的商鋪為例，首付資金可從100萬元降至60萬元，直接釋放40萬元流動資金。這一變化將吸引更多中小投資者和初創(chuàng)企業(yè)入場，為商辦市場注入新的活力。

需要明確的是，此次商業(yè)用房購房貸款最低首付比例下調至30%，并非孤立的政策舉措，而是國家“穩(wěn)樓市”一攬子政策的重要組成部分。進入2026年以來，多項房地產支持政策密集落地：1月1日起，個人出售不滿2年的住房，增值稅率從5.3%降至3%，滿兩年則繼續(xù)免征；央行明確表態(tài)將持續(xù)實施適度寬松的貨幣政策，未來降準降息仍有一定空間；2026年1月1日至2027年12月31日期間，居民賣房后1年內重新購房，可退還賣房時繳納的個人所得稅，這一政策將有效降低改善型住房需求的置換成本。各項政策協同發(fā)力，共同構筑起了穩(wěn)定房地產市場的政策防線。

回望商辦市場的發(fā)展軌跡，其曾因“類住宅”炒作過熱而觸發(fā)從嚴調控，如今的政策調整，并非簡單的“政策松綁”，而是聚焦于結構性去庫存的精準發(fā)力。對于投資者而言，與其將此次政策視為“舊夢重溫”的投機契機，不如看作是“新局開啟”的轉型信號。在當前加杠桿購房意愿整體下降的市場背景下，投資者更應把握政策導向，在股市與樓市之間做好資產平衡，通過多元化資產配置提升財產性收入，同時以理性投資助力商業(yè)房地產市場的健康復蘇。