每經(jīng)記者｜陳榮浩    每經(jīng)編輯｜陳夢妤    

深圳樓市迎來新年首個觀察窗口期。

自2025年8月以來，深圳市龍華區(qū)民治街道鵬宸云筑西區(qū)地塊的多棟房源陸續(xù)加推，剛需購房者陳磊在中介推薦下，趁元旦假期前往項目看房。

陳磊告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者（以下簡稱每經(jīng)記者），目前一家五口人租住在寶安沙井片區(qū)套內(nèi)面積約50平方米的小三居室，房屋略顯擁擠，且對學(xué)位需求也愈發(fā)迫切，過去大半年斷斷續(xù)續(xù)在看房。

“我們是500萬元以內(nèi)的預(yù)算，之前主要在看龍華和寶安兩大片區(qū)的新房，但一直沒有選定合適房源。”陳磊提到，去年2月差一點就“上車”了，即龍華片區(qū)中洲迎璽82平方米房源，當(dāng)時總價約411萬~457萬元，折合單價約4.97萬~5.57萬元/平方米。但因搶購人數(shù)太多，未能選到合適的房源。

深圳聯(lián)發(fā)臻著雅居 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

2026年1月1日，每經(jīng)記者陪同陳磊實地探訪了鵬宸云筑、聯(lián)發(fā)臻著雅居、招商雍境二期名邸等多個樓盤。其中，鵬宸云筑和招商雍境均為加推房源，聯(lián)發(fā)臻著雅居正陸續(xù)交房，僅剩幾套尾房。

看房大半年依然糾結(jié)

陳磊的購房經(jīng)歷，也是當(dāng)下不少剛需購房者的縮影。

據(jù)陳磊描述，他在福田梅林片區(qū)上班，愛人在南山科技園上班，目前雙方都已繳滿7年社保，在深圳買房不受限制。

“龍華離南山、福田通勤都比較近，產(chǎn)業(yè)成熟；寶安沙井則單價更低，還有前海規(guī)劃利好，500萬元的預(yù)算，與這兩個片區(qū)的新房相對更適配。”元旦當(dāng)天，他的第一站選擇了鵬宸云筑項目。

鵬宸云筑項目現(xiàn)場 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

據(jù)項目置業(yè)顧問介紹，目前滿足陳磊需求的是鵬宸云筑西地塊7棟，總樓層為47層，3梯6戶。一套中高樓層房源，面積約89平方米，原總價約555萬元，折后總價約499.5萬元，折合均價約5.6萬元/平方米，首付約75萬元，月供1.8萬元。

鵬宸云筑項目營銷中心 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

隨后在中介的推薦下，陳磊又對比了聯(lián)發(fā)臻著雅居，兩個項目相距約7公里。鵬宸云筑為在售期房，交房時間接近2027年底，而聯(lián)發(fā)臻著雅居已接近現(xiàn)房，僅剩為數(shù)不多的幾套尾房。

從價格來看，聯(lián)發(fā)臻著雅居91平方米三房兩衛(wèi)的中高樓層房源，總價約578萬元，單價約6.35萬元/平方米。

龍華紅山板塊部分掛牌二手房情況 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

當(dāng)日下午，陳磊又驅(qū)車前往寶安沙井看了招商雍境二期、前海未來城以及福田上下沙片區(qū)的紅樹家鄰小區(qū)二手房。

“我盯紅樹家鄰二手房很久了，之前高峰時能賣到8萬~9萬元/平方米，目前55.7平方米的兩房，總價不到350萬元，折合均價約6.3萬元/平方米。”陳磊感嘆，項目地段不錯，但還是不夠住。

截至當(dāng)日，陳磊仍未做出決策，他還多次表達了預(yù)算與需求的錯位。他表示，500萬元預(yù)算內(nèi)，能買得起的大戶型小區(qū)都相對偏遠(yuǎn)，比如寶安沙井、龍華觀瀾等片區(qū)的新盤，自駕前往公司約需1小時；而如果優(yōu)先考慮地段，又只能犧牲居住面積，居住環(huán)境會相當(dāng)擁擠。

可以說，陳磊的糾結(jié)，正是深圳大批剛需群體的縮影。房價調(diào)整帶來的購房窗口期與配套、通勤等實際需求的權(quán)衡，正成為影響他們決策的核心。

“樓市擠泡沫已近尾聲”

“不出意外的話，我們今年上半年會把買房的事敲定。”陳磊說。

陳磊之所以能下這個決心，一個比較重要的原因在于，他認(rèn)為深圳樓市正在筑底。

陳磊告訴每經(jīng)記者，目前不少在售新盤過去大半年沒有太大價格變化，甚至不少新盤加推房源價格較前期有所上調(diào)。有下跌的通常是二手房，而且現(xiàn)在入市的新盤節(jié)奏也有所放緩?！笆袌鲂枨笠恢倍荚冢?yīng)在減少?！?/span>

市場數(shù)據(jù)也與陳磊的感受相吻合。

據(jù)深圳貝殼研究院統(tǒng)計，2025年深圳住宅供應(yīng)量為36641套，同比下降34.6%。分區(qū)域來看，龍崗、寶安、龍華為住宅供應(yīng)主力區(qū)域，三個區(qū)域占比達到六成。

來源：深圳貝殼研究院

貝殼研究院分析稱，深圳新房供應(yīng)節(jié)奏趨于理性，房企摒棄了此前集中推盤、沖高讓利的策略，轉(zhuǎn)而以均衡推售、精準(zhǔn)定價適配不同客群，避免了市場因供需失衡出現(xiàn)大起大落；同時，高端改善與剛需產(chǎn)品的成交形成互補，結(jié)構(gòu)性支撐下市場運行的穩(wěn)定性進一步增強。

“值得關(guān)注的是，2025年末，四大頂級豪宅的集中入市與熱銷，更為平穩(wěn)的樓市行情添上了翹尾注腳，凸顯出深圳新房市場結(jié)構(gòu)性分化的核心特征。”貝殼研究院提到。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱，深圳樓市典型的房價上升期為2015年—2021年，彼時是深圳補齊保障房短板、培育內(nèi)需的關(guān)鍵時期。而深圳2019年開始啟動補齊保障房短板、培育內(nèi)需等相關(guān)工作，一般來說，保障房供需周期約3年，2022年大規(guī)模供應(yīng)時恰逢樓市下行，形成供需雙向沖擊。

“當(dāng)前深圳樓市擠泡沫已近尾聲，但內(nèi)需培育尚處起步階段，市場剛需、剛改力量不足，導(dǎo)致難以承接投資需求退潮的盤子，但高端需求又集中在部分明星項目上，這就是現(xiàn)階段的一些困境?！崩钣罴畏治龇Q。

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝