每經(jīng)記者｜淡忠奎  劉旭強(qiáng)    每經(jīng)編輯｜楊歡

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救援還在持續(xù)。11月26日下午，香港新界大埔屋邨宏福苑多棟住宅樓發(fā)生火災(zāi)，最新數(shù)據(jù)顯示，遇難人數(shù)已達(dá)到128人。

這場火災(zāi)有兩個“不尋常”引發(fā)香港保安局重視，一是有關(guān)大廈的外墻物料著火后的蔓延程度較一些合規(guī)格物料猛烈，二是未受波及的屋苑大廈玻璃窗貼上一些發(fā)泡膠板，易燃且可能加速火勢蔓延。

這也再一次引發(fā)外界對香港老舊樓宇更新以及消防安全的討論。香港多數(shù)舊樓宇建于上世紀(jì)80年代，不符合現(xiàn)代消防標(biāo)準(zhǔn)，也成為城市安全的重要風(fēng)險點。據(jù)香港市區(qū)重建局統(tǒng)計，香港樓齡超過30年的房屋多達(dá)4萬棟，樓齡超過50年的房屋也超過了1萬棟。

一個不得不面對的現(xiàn)實是，當(dāng)前香港市區(qū)重建的步伐，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于樓宇老化的速度。這一滯后不但造成了舊樓帶來的安全隱患等社會問題，也使得城市更新的緊迫性空前加劇。

清華大學(xué)建筑學(xué)院教授、中國新型城鎮(zhèn)化研究院院長尹稚對城市進(jìn)化論表示，“高層建筑到了一定的年限是要做更新維護(hù)的，它內(nèi)部的所有管道、管線，包括強(qiáng)電、弱電等壽命大概在二三十年，二三十年后各種跑冒滴漏的問題就會出來，無形中會爆發(fā)出很多安全相關(guān)的隱患。”

如尹稚所說，這次火災(zāi)是在宏福苑樓宇正常的維修過程中發(fā)生的，說明事發(fā)前樓宇的情況已經(jīng)不太好。“舊房改造也是屬于城市更新的一種，目的是延長建筑的有效壽命，提高它的安全性、舒適性。”

舊改之困

11月28日凌晨，香港大埔火災(zāi)完成滅火程序。據(jù)報道，這場火災(zāi)香港消防處調(diào)用了數(shù)以百計的消防車輛、消防員和救護(hù)人員。盡管規(guī)模龐大，但在宏福苑32層高的住宅樓前，物理條件的限制仍成為救援的最大掣肘。

“高層建筑的消防是世界性難題，主要用消防車輛、消防云梯等外撲救模式，全世界目前最高的消防云梯也就是100米左右，且非常昂貴，絕大部分城市都不配備。”在尹稚看來，這就需要在設(shè)計方面嚴(yán)格要求來解決問題。

比如設(shè)置嚴(yán)格的防火分區(qū)，所有垂直型的煙囪式空間要用特別的耐燃性材料，還要設(shè)置消防避難樓層、自動報警和噴淋系統(tǒng)等。

11月27日早間香港大埔火災(zāi)救援現(xiàn)場 圖片來源：央視新聞

這顯然是幾十年前修建的老舊樓宇所不具備的。這些安全防范的缺位，需要在更大范圍的老舊樓宇更新中化解。2024年的數(shù)據(jù)顯示，香港50年樓齡以上的樓宇超過1.21萬座，占整體香港私人樓宇的24%。

更令人擔(dān)憂的是，預(yù)計到2042年，這一規(guī)模將增至3.1萬座，增幅達(dá)2.5倍，而同期的70年樓齡以上的私人樓宇則從2024年的1400座增至9800座，增幅達(dá)7倍。

這一發(fā)展趨勢進(jìn)一步凸顯出香港老舊樓宇實施消防安全改造的緊迫性與必要性。

整體上看，香港的居住房屋，按類型可分為公共房屋與私人房屋兩類。其中公共房屋，始自香港上世紀(jì)50年代推行的公共房屋計劃，一直為低收入家庭解決住屋問題。

數(shù)據(jù)顯示，截至2024年3月底，香港約有82萬公屋租戶，約210萬公屋居民。為確保公屋在各方面的持續(xù)性，香港還在推行公屋改善計劃，包括翻新大廈外墻等方面。

這次起火的宏福苑樓群即公屋之一，建于1983年，迄今已有42年樓齡，單戶最大面積為44.9平方米。據(jù)悉，去年7月，宏福苑啟動“大修”，本次維修由業(yè)主立案法團(tuán)集資超3億港幣，至今已動工1年零4個月。

所謂“業(yè)主立案法團(tuán)”在功能上類似內(nèi)地的業(yè)主委員會，但因為它是獨立法人，可以簽訂合同、起訴應(yīng)訴、管理公共基金，由它生成的決議對全體業(yè)主有強(qiáng)制約束力。

宏福苑業(yè)主立案法團(tuán)曾在11月17日發(fā)布的大維修財務(wù)簡報提到，法團(tuán)已為工程支付近1.8億港幣。由于此次事件涉及重大公眾利益，香港特別行政區(qū)廉政公署11月27日表示，廉署當(dāng)日已成立專案小組，就宏福苑大維修工程可能涉及貪污展開全面調(diào)查。

安全性是老舊房屋改造的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一。此次宏福苑外墻翻新工程中，使用易燃點低的竹制腳手架，就是外界集中關(guān)注的焦點之一。

早在火災(zāi)發(fā)生前，在宏福苑相關(guān)社群已有居民討論施工的防護(hù)材料是否存在消防隱患。得到答復(fù)是“根據(jù)現(xiàn)時勞工處所執(zhí)行適用于建筑地盤的安全條例中，并沒有涵蓋關(guān)于棚網(wǎng)或任何物料的阻燃標(biāo)準(zhǔn)。”

存在安全隱患的竹制腳手架，香港為何不禁用？

“本港大部分樓宇情況比較特殊，外墻設(shè)備更換、修葺都不能用吊船、通架或升降臺可取代，都依賴工友所搭建的棚架作修葺之用。”香港竹棚業(yè)持續(xù)發(fā)展關(guān)注組曾撰文表示，竹棚搭建是樓宇工程不可或缺的技術(shù)。

盡管目前香港政府的新公務(wù)工程合約已轉(zhuǎn)用鋼鐵棚架，但民間仍在繼續(xù)使用竹棚架。其中原因，或與成本相關(guān)——

據(jù)香港經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報社此前報道，香港建筑業(yè)界人士承認(rèn)，從成本上看，在小規(guī)模尤其是短期改造工程里，使用竹棚比金屬棚架更劃算。加上香港建筑工地的體量和數(shù)量不如內(nèi)地，也無法通過重復(fù)使用來攤低腳手架的使用成本。

何以“破題”

作為亞洲國際金融中心和高密度城市，香港長期面臨嚴(yán)峻的城市更新挑戰(zhàn)，也被外界稱為人口與建筑的“雙老化”問題。

早在2012年，香港就已實施強(qiáng)制驗樓計劃，要求樓齡30年以上的建筑定期檢驗消防系統(tǒng)，后續(xù)還推出安全改善工程資助計劃，鼓勵業(yè)主加裝防火門、消防栓系統(tǒng)等。

這些嘗試正是香港在執(zhí)法剛性與社會支持之間的艱難平衡，力爭老舊樓宇消防安全水平的系統(tǒng)性提升。截至2024年，全港約14000幢1987年前落成樓宇的整改工作已完成。

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“跨越2030年的規(guī)劃遠(yuǎn)景與策略的規(guī)劃下，需要同時透過開發(fā)宜居新區(qū)與改造舊區(qū)兩項措施雙管齊下。”香港特別行政區(qū)政府規(guī)劃署高級城市規(guī)劃師李玉倩表示，為應(yīng)對市區(qū)更新的挑戰(zhàn)，包括發(fā)展?jié)摿τ邢?、項目耗時長、業(yè)權(quán)分散、區(qū)內(nèi)安置難、小區(qū)網(wǎng)絡(luò)受影響及保育平衡，規(guī)劃署不斷調(diào)整方向，例如地區(qū)為本、地方營造、政策落實、市場參與等。

也就是說，香港的城市更新路徑需要改造舊城與開發(fā)新區(qū)一體推進(jìn)。而在這個過程中，香港需要面對兩大主要資源問題，即土地問題和財政問題。

先來看財政問題，如香港市區(qū)重建局規(guī)劃及設(shè)計總經(jīng)理關(guān)以輝所說，香港特區(qū)政府向市區(qū)重建局一次性撥款一百億港幣作為啟動資金，而根據(jù)現(xiàn)行收購及補償機(jī)制，市區(qū)重建局需要為舊樓業(yè)主采用較市場價優(yōu)厚的收購價，該收購和補償機(jī)制大大增加了舊區(qū)重建的財務(wù)負(fù)擔(dān)；市區(qū)重建局在依賴重建作為主要收入來源時，同時也要負(fù)擔(dān)保育、活化、復(fù)修的開支及責(zé)任，須承受更大的財政負(fù)擔(dān)。

這也導(dǎo)致當(dāng)前市區(qū)重建的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上樓宇老化的速度。香港當(dāng)?shù)氐臄?shù)據(jù)顯示，樓宇老化情況嚴(yán)峻，過去十年，50年樓齡或以上的樓宇每年增加500多幢，但重建速度每年只有約160幢。

尹稚表示，從全國范圍看，自主性改造正在成為新趨勢，就是以居民的自我投入為主體，政府適當(dāng)給予政策性補貼和政策性資助，主要用于改善環(huán)境性基礎(chǔ)設(shè)施。“從長三角地區(qū)的一些改造小區(qū)看，樓宇資產(chǎn)價值成倍提升，大家積極性還是比較高。”

另一個問題是土地，香港曾直言，歸根到底，香港的房屋問題核心是建屋土地不足。要解決住房問題，必須增加土地供應(yīng)。每一個找地的方法特區(qū)政府都不會放過，包括發(fā)展棕地、重建舊區(qū)等。

今年9月，香港發(fā)展局官網(wǎng)“局長隨筆”欄目刊發(fā)《加快發(fā)展北部都會區(qū)促市區(qū)重建、降建造成本》一文中提出，在未來十年，“熟地”預(yù)測完成量約為2600公頃，當(dāng)中約七成即約1800公頃來自北都。

這一與深圳接壤，面積和未來人口約占香港三分之一的區(qū)域，將成為香港的戰(zhàn)略發(fā)展區(qū)域，有力帶動市區(qū)城市更新。從更大范圍看，香港市區(qū)重建局提出“三個周期”可持續(xù)更新概念，以更長遠(yuǎn)地處理舊區(qū)老化問題。

第一周期主要任務(wù)是延長樓宇壽命、充分發(fā)揮土地潛力、做好財政及土地儲備；進(jìn)入第二周期是重建工作，可以利用新區(qū)，降低舊區(qū)人口密度；當(dāng)重建的新樓也因老化需要“二次更新”時，市區(qū)更新就進(jìn)入第三周周期，依托積累的土地和財政儲備進(jìn)一步降低舊區(qū)的密度。

從一定程度而言，近年來頻發(fā)的火災(zāi)等安全問題，是應(yīng)對人與建筑交織的“雙老化”問題的嚴(yán)峻考驗，更是對這座國際化城市市區(qū)更新、自我進(jìn)化能力的考驗。

“老房子”到“好房子”

不久前，“建設(shè)安全舒適綠色智慧的‘好房子’”被寫入“十五五”規(guī)劃建議，要求實施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動，建立房屋全生命周期安全管理制度。

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這也錨定我國房地產(chǎn)發(fā)展的新坐標(biāo)，即從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向品質(zhì)躍升。一方面，安全底線仍需夯實，另一方面舒適體驗尚有落差。比如，《住宅項目規(guī)范》不僅涵蓋空間、隔音、日照等居住基本需求，更將全生命周期安全管理納入強(qiáng)制要求。

“這主要是針對新建住宅而言，老房子要改造成‘好房子’，有許多需要特殊處理的問題。”尹稚認(rèn)為，按照新的消防規(guī)范，對消防前室、疏散通道等都有一系列全新規(guī)定，但是老房子受到當(dāng)年建造技術(shù)和當(dāng)年規(guī)范的限制，沒有辦法再擴(kuò)充這些空間。

“就像這次發(fā)生火災(zāi)的宏福苑的房子，就是設(shè)計比較老的戶型。小戶型為主，一層有8戶。為了通風(fēng)和采光的達(dá)標(biāo)，有大量這種凹進(jìn)凹出的深槽型空間，在發(fā)生火災(zāi)的情況下容易形成明顯的‘煙囪效應(yīng)’，加速熱氣流流動，加速燃燒，這是很不利的。”他說。

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這就需要一個新的思路，即如何做好老房子改造中的性能化加強(qiáng)和設(shè)計。“舉個例子，一條街道正常而言要留夠足夠的消防通道的寬度，使得大型消防車輛能夠進(jìn)入。

但對一些老舊城區(qū)來說，簡單地拆舊建新可能會影響到歷史風(fēng)貌的保護(hù)。”尹稚說道，這時候我們能不能通過高密度安裝消防栓、高強(qiáng)度配置消防摩托，“用10輛消防摩托來達(dá)到一輛大型消防車的撲救能力，只要達(dá)到最后的撲救效果就可以”，這就是性能化設(shè)計。

實際上，從香港到內(nèi)地很多超大城市的老舊樓宇都面臨這一問題，疏散能力較弱。尹稚認(rèn)為，進(jìn)一步延伸來說，這些老房子可以通過安裝更高密度和更高壓力的自噴淋系統(tǒng)，以及用機(jī)械通風(fēng)彌補排煙通道不足等方式，從而達(dá)到“同等級的能夠為火災(zāi)情況下爭取疏散時間的目的”。

這一過程中，最終目的是一致的，只是可以走不同的技術(shù)路線。對于絕大部分老舊樓宇而言，沒有辦法實現(xiàn)樓梯間的現(xiàn)拆現(xiàn)改等結(jié)構(gòu)性改造。要通過其他手段，特別是一些個別火災(zāi)情況下的自救手段，來增加建筑的“自持”能力，解決這些問題。

“高層火災(zāi)的外部撲救能力始終是有限的，全世界最牛的消防云梯也只能爬到100米左右，所以內(nèi)部一定要有非常好的警報系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)、排風(fēng)、排煙系統(tǒng)。”尹稚提到，早在2018年，國內(nèi)高層建筑設(shè)計規(guī)范中，就對消防分區(qū)的材料、設(shè)置方式和耐火極限等相關(guān)內(nèi)容作了明確的強(qiáng)制性規(guī)定。在系統(tǒng)配置設(shè)施設(shè)備外，還要配套定期檢測維護(hù)的制度，至少要以年檢的方式，確保設(shè)施設(shè)備能夠長期正常使用。

與此同時，也要強(qiáng)化居民的安全意識，進(jìn)行居民行為的訓(xùn)練。尹稚建議，由城市應(yīng)急管理部門協(xié)同消防、醫(yī)療等部門，定期組織居民進(jìn)行消防疏散演習(xí)等行為訓(xùn)練，使居民形成應(yīng)對極端事件的本能反應(yīng)。