每經(jīng)記者｜包晶晶    每經(jīng)編輯｜張益銘    

“REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）很可能是未來房地產(chǎn)市場的一條出路。”多位行業(yè)人士不約而同表達(dá)了這一觀點。

2025年11月12日，由觀點機(jī)構(gòu)主辦的“2025觀點商業(yè)年會”在上海舉行。本屆年會以“向上的信心”為主題，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)人士、企業(yè)高管共論穿越周期、歷經(jīng)波動繼續(xù)前行的理性與堅定。

圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝

在現(xiàn)場，多位行業(yè)人士從不同維度達(dá)成了共識：隨著行業(yè)的調(diào)整，商業(yè)地產(chǎn)將回歸運營的本質(zhì)，地產(chǎn)屬性將逐步淡出。盡管REITs尚處于萌芽階段，但未來多層次REITs市場的全面形成將助力經(jīng)濟(jì)發(fā)展及企業(yè)資產(chǎn)資本循環(huán)。

中金基金副總經(jīng)理、董事總經(jīng)理李耀光在主題演講中透露：“未上市企業(yè)把資產(chǎn)裝進(jìn)REITs，以終為始地改變投資思路，按照REITs標(biāo)準(zhǔn)去投資建設(shè)、收購資產(chǎn)，將管理提升、資產(chǎn)盤活的循環(huán)思路融入公司的價值鏈和生態(tài)鏈，才能實現(xiàn)房地產(chǎn)新階段、新時代的新模式發(fā)展?！?/p>

REITs是“絕對的藍(lán)海市場”

李耀光指出：“截至今年6月30日，全球REITs規(guī)模超2萬億美元，其中美國占60%，亞洲占13%，中國內(nèi)地市場占比約9.3%。目前，中國公募REITs已經(jīng)拓展到交通、能源、市政、生態(tài)、物流、園區(qū)、新基建、租賃住房、消費等10余個資產(chǎn)類型，資產(chǎn)的豐富程度已經(jīng)居于亞洲領(lǐng)先序列。”

F.O.G.富尚資產(chǎn)集團(tuán)董事長、越秀REITs獨立董事陳曉歐也認(rèn)為：“目前，中國內(nèi)地共發(fā)行76單公募REITs，超過了新加坡和中國香港市場REITs的總數(shù)量，但中國內(nèi)地REITs資本市場規(guī)模僅2000多億元人民幣，全球的REITs市場則超2萬億美元。對比之下，中國內(nèi)地REITs市場個頭較小，有待未來高速發(fā)展，是一個不容小覷的新興市場?！?/p>

他判斷：“REITs市場是絕對的藍(lán)海，但現(xiàn)在中國內(nèi)地地產(chǎn)存在一個困局，就是REITs市場尚處在萌芽階段。”

不過，根據(jù)李耀光的分析，2025年將進(jìn)入REITs常態(tài)化發(fā)行的“2.0階段”。

政策層面，對基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的支持信號持續(xù)釋放，9月，國家發(fā)展改革委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化申報推薦工作的通知》，提出積極推動新資產(chǎn)類型項目推薦發(fā)行，“積極研究探索鐵路、港口、特高壓輸電、通信鐵塔、市場化租賃住房、文化旅游、專業(yè)市場、養(yǎng)老設(shè)施等尚無推薦發(fā)行案例的新資產(chǎn)類型項目的發(fā)行路徑，加大力度協(xié)調(diào)解決難點堵點問題，幫助項目盡快滿足發(fā)行條件”。

同時，商務(wù)部等9部門印發(fā)了《關(guān)于加力推動城市一刻鐘便民生活圈建設(shè)擴(kuò)圍升級的通知》，提出優(yōu)先支持保障基本民生的社區(qū)商業(yè)綜合體、鄰里中心、百貨商場、菜市場等消費基礎(chǔ)設(shè)施項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）。

消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs成一二級市場“香餑餑”

首批4單消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市僅一年多，已經(jīng)成了市場的“香餑餑”。

作為國內(nèi)最大REITs持有機(jī)構(gòu)之一的代表，國泰海通證券投行結(jié)構(gòu)金融部執(zhí)行董事趙陽在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時透露：“僅一年時間，市場對消費REITs的認(rèn)可度就發(fā)生了翻天覆地的變化。2024年年中，首批幾只消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs獲批后，募集還是遇到了一定困難。即便商業(yè)頭部央國企高層領(lǐng)導(dǎo)帶隊，多次向投資人一對一路演，依然有許多投資人持謹(jǐn)慎態(tài)度。但現(xiàn)在的情況則是——一級發(fā)行一份難求，經(jīng)常出現(xiàn)200倍的超額認(rèn)購，中簽率千分之幾。比如華潤消費REIT剛剛預(yù)披露，份額就已經(jīng)拿不到了?！?/p>

“這背后，正是底層零售商業(yè)資產(chǎn)的穩(wěn)健運營支撐了REITs的業(yè)績，目前在所有的REITs里，投資人最看好、最感興趣的反而是消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs。現(xiàn)在已經(jīng)很難說是REITs成就了商管能力，還是商管能力成就了REITs?！壁w陽說。

作為首批上市的中金印力消費基礎(chǔ)設(shè)施REIT，由印力集團(tuán)負(fù)責(zé)運營的底層資產(chǎn)項目——杭州西溪印象城業(yè)績表現(xiàn)優(yōu)異。2025年三季度報告顯示，項目出租率為99.13%，租金收繳率為99.85%?？土魍仍鲩L6.5%，有效租金單價為251.36元/平方米/月。

印力集團(tuán)執(zhí)行總裁兼上海城市商業(yè)公司董事長姚海波坦言：“發(fā)行REITs對于發(fā)展商來說，一方面倒逼我們運營的透明化、規(guī)范化；另一方面我們也給更多的人提供了介于一二級市場和債券之間的投資渠道。杭州西溪印象城之前經(jīng)歷了十多年的開發(fā)運營，從融資結(jié)構(gòu)上，曾經(jīng)歷過開發(fā)基金、CMSB（商業(yè)抵押支持債券）等，最后通過REITs完成上市。2024年，可分配金額達(dá)到了1.25億元，當(dāng)年進(jìn)行了2次分紅，二級市場價格也上漲了30%?！?/p>

從他的角度看，在分化加劇、REITs普及、資本與運營深度融合的大趨勢下，商業(yè)不動產(chǎn)正從“咆哮時代”走向“精釀時代”，企業(yè)不能做規(guī)模的崇拜者，而要做“價值的深耕者”。商業(yè)地產(chǎn)要面對價值取舍，聚焦存量資產(chǎn)的效率提升和更新，思考如何為合作伙伴、顧客提供情緒價值，以及擁抱科技帶來的深刻變化和效率提升。

二級市場表現(xiàn)上，消費類REITs在2025年內(nèi)的漲幅表現(xiàn)，顯示出市場對消費復(fù)蘇和該類資產(chǎn)長期現(xiàn)金流的強烈信心。

中信建投在10月23日的研報中指出，截至2025年10月21日收盤，嘉實物美消費REIT、中金印力消費REIT、易方達(dá)華威市場REIT等多只REITs今年以來漲幅已經(jīng)超過30%。但中信建投也進(jìn)行了風(fēng)險提示，如消費增速下降、存量競爭壓力進(jìn)一步加大、商業(yè)地產(chǎn)商自身經(jīng)營不善等風(fēng)險。

平安不動產(chǎn)首席運營官曾燦霞在主題演講中也提示：“REITs的本質(zhì)是一種機(jī)制設(shè)計，并不改變底層資產(chǎn)的經(jīng)營邏輯。REITs需要關(guān)注三個方面的風(fēng)險，首先是股票屬性帶來的市場波動風(fēng)險，第二是底層資產(chǎn)層面的風(fēng)險，最后一個是管理機(jī)制帶來的風(fēng)險?！?/p>

從資本的追逐到從業(yè)者的冷靜思考，一條清晰的邏輯逐漸浮現(xiàn)：REITs不僅是盤活商業(yè)地產(chǎn)的一渠活水，更是一根無形的指揮棒，正倒逼整個行業(yè)回歸本質(zhì)——資產(chǎn)的價值，終將由其運營能力決定。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝