南京高科：有的放矢，穩(wěn)健轉(zhuǎn)型

研究機構(gòu)：華泰證券   日期：2014-1-21

存量加速去化，業(yè)務(wù)加快轉(zhuǎn)型。11月初公司接到控股股東的《告知函》，要求逐步退出一般商品房及工程建設(shè)的文件精神（國資退房政策目前仍只局限于南京市政府）；具體來說，對于公司市政業(yè)務(wù)，明年6月基本退出，業(yè)務(wù)當(dāng)前凈利潤占比10%，影響有限；對于開發(fā)業(yè)務(wù)，目前看來僅僅是要求加快房地產(chǎn)項目銷售，對短期拿地會有影響，但是，并沒有量化的銷售節(jié)奏要求或者明確的截止時間點；南京高科的現(xiàn)有項目為高科榮境（80萬平，已售約15萬方）與高科榮域（大半已售），合計未售80萬方，計劃年去化20萬方，高科榮境作為未來銷售主力，含全學(xué)區(qū)，區(qū)域認可度高，售價可達17000-18000元/平；此外，公司另有代建及在建保障房80萬平，公司整體地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)可有3~4年緩沖期，待時在看政策變化；雖然退房要求帶有行政指令，但也使得公司加快業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，提早布局未來。

有的放矢，開拓大健康領(lǐng)域及股權(quán)投資。從內(nèi)生角度看，當(dāng)前公司的戰(zhàn)略是加大對醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)及股權(quán)投資業(yè)務(wù)的投資比重，公司決定向這兩個方向轉(zhuǎn)型，緣于公司已早對相關(guān)領(lǐng)域業(yè)務(wù)進行了開拓，并且已經(jīng)取得成績，有股權(quán)投資基因，因為熟悉而更有把握；如公司醫(yī)藥投資板塊的臣功制約，當(dāng)前已有300人生產(chǎn)加300人銷售團隊，其銷售網(wǎng)絡(luò)基本覆蓋全國，公司對健康保健市場已有較好了解。

趁國資改革之勢，市場化加大激勵。轉(zhuǎn)型離不開改革，而改革的重頭即為員工的激勵機制；對于公司當(dāng)前業(yè)務(wù)板塊，雖然高管激勵受到國資相關(guān)限制，公司子公司層面的員工薪酬已經(jīng)開始市場化摸索，地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊的部分員工薪酬甚至高于高管，市政業(yè)務(wù)實施承包制；公司未來的轉(zhuǎn)型方向（醫(yī)藥及股權(quán)投資板塊）十分依賴人才的支持，公司在員工激勵方面的積極探索，及國資改革大環(huán)境下的紅利釋放，有望助力公司相關(guān)激勵措施的進展。

給予公司“買入”評級。南京高科做大做強醫(yī)藥板塊的戰(zhàn)略清晰，并已經(jīng)進入執(zhí)行層面，研報判斷，公司大健康戰(zhàn)略的實施效果將超過市場預(yù)期，同時所持有金融股權(quán)為投資者提供了很好的安全邊際；預(yù)計2014-2016年凈利潤增速分別為33.64%、33.20%、32.84%，對應(yīng)EPS分別為1.01、1.34、1.77，給予公司“買入”評級。

風(fēng)險提示：公司業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型成效低于預(yù)期。