每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

        上海去年商品住宅銷售額達(dá)到4330億元。，如果其中僅一半的銷售額需要清算土地增值稅，并且按最低的30%稅率清算，征稅額度將達(dá)到129.9億元，已占到上海今年前5月土地出讓收入的1/5。

        盡管4月樓市新政連續(xù)出臺(tái)，但上海以湯臣一品為代表的高價(jià)樓盤(pán)卻繼續(xù)向更高的價(jià)格階梯邁進(jìn)。但在價(jià)格屢創(chuàng)新高的同時(shí)，這些項(xiàng)目也在無(wú)限接近土地增值稅的清算。

        中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)的統(tǒng)計(jì)顯示，這些高價(jià)項(xiàng)目至少有一半已達(dá)到土地清算的條件，只待房地產(chǎn)調(diào)控稅收新政出臺(tái)。這些項(xiàng)目因售價(jià)大幅上漲而獲得的超額利潤(rùn)，將會(huì)被征收土地增值稅上交到地方財(cái)政。

        業(yè)內(nèi)統(tǒng)計(jì)顯示，去年上海銷售的4330億元新建商品住宅銷售額中的絕大多數(shù)毛利都超過(guò)20%，即使只按30%的最低稅率清算其中的一半項(xiàng)目，僅去年一年就可征稅129.9億元。

上海高檔住宅逆市狂漲

        中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)日前公布的4月1日至28日上海成交均價(jià)前十名樓盤(pán)中，包括佘山高爾夫別墅、四季雅苑、翠湖天地嘉苑在內(nèi)的6個(gè)樓盤(pán)成交均價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元/平方米，其中湯臣一品4月成交均價(jià)已達(dá)17萬(wàn)元/平方米。排在前十樓盤(pán)最后一位的西郊莊園，4月份的銷售均價(jià)也已經(jīng)達(dá)到8.4萬(wàn)元/平方米。

        據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年4月份，單價(jià)5萬(wàn)元以上的樓盤(pán)成交量是3月份的兩倍多。4月份成交排名前十的新盤(pán)中，成交均價(jià)與3月份相比無(wú)一例外都在上漲，其中個(gè)別樓盤(pán)5月份的報(bào)價(jià)甚至又漲了。

        有媒體報(bào)道稱，去年剛剛創(chuàng)下單價(jià)16萬(wàn)元/平方米紀(jì)錄的湯臣一品再次創(chuàng)下18萬(wàn)元/平方米的新高價(jià)。湯臣一品成交的A棟有兩套房源的均價(jià)分別達(dá)到了18.6萬(wàn)元/平方米和18.9萬(wàn)元/平方米。

        中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄總結(jié)這些樓盤(pán)房?jī)r(jià)上漲規(guī)律時(shí)稱，地理位置靠市中心、黃浦江和內(nèi)環(huán)，樓盤(pán)規(guī)模越龐大，房?jī)r(jià)上漲速度越快，比如去年幾年里上海灘花園項(xiàng)目?jī)r(jià)格從1.8萬(wàn)元上漲到了8萬(wàn)元甚至10萬(wàn)元就是實(shí)例。

        據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者觀察，這些項(xiàng)目取得土地時(shí)間比較久，售價(jià)上漲幅度高，增值額大，清算時(shí)征稅比率也高。以湯臣一品為例，項(xiàng)目早在2000年10月就獲得了土地使用權(quán)。

        《每日經(jīng)濟(jì)新聞》5月19日調(diào)查的上海豪宅樣本——上海世茂濱江花園更是早在2000年就已開(kāi)盤(pán)，十年間房?jī)r(jià)已經(jīng)上漲了6倍。

半數(shù)項(xiàng)目滿足清算條件

        5月17日，北京住建委會(huì)同北京市監(jiān)察局等共計(jì)10部門(mén)發(fā)布《北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為專項(xiàng)檢查實(shí)施方案》表示，將貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，加強(qiáng)土地增值稅的征收管理工作，對(duì)定價(jià)過(guò)高、漲幅過(guò)快的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)清算和稽查。這被一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是未來(lái)宏觀調(diào)控的方向。

        上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，未來(lái)調(diào)控的重點(diǎn)會(huì)從那些捂盤(pán)、囤地現(xiàn)象嚴(yán)重的樓盤(pán)開(kāi)始。上述高價(jià)樓盤(pán)由于定價(jià)高，開(kāi)發(fā)時(shí)間久，顯然容易成為稅務(wù)部門(mén)執(zhí)行土地增值稅的首選對(duì)象。上海一些地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士猜測(cè)說(shuō)，上海的高價(jià)樓盤(pán)中相當(dāng)一部分可能從來(lái)沒(méi)有清算過(guò)土地增值稅，一旦清算會(huì)令企業(yè)面臨巨大的財(cái)務(wù)壓力。

        上海市地稅局在今年1月份下發(fā)文件，銷售面積超過(guò)85％以上等條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，納稅人應(yīng)在收到《土地增值稅清算通知書(shū)》之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。

        而薛建雄也透露，目前在售的50個(gè)高價(jià)樓盤(pán)中，至少有一半項(xiàng)目已經(jīng)處于尾盤(pán)階段，已滿足上述通知規(guī)定的可以清算土地增值稅的條件。

        不過(guò)，目前究竟有多少高價(jià)樓盤(pán)已被土地增值稅清算還不得而知。

        《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者曾試圖聯(lián)系湯臣一品、世茂濱江花園兩個(gè)樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)企業(yè)，了解上述項(xiàng)目有無(wú)清算過(guò)土地增值稅。但湯臣一品開(kāi)發(fā)商湯臣集團(tuán)企劃部李小姐回應(yīng)稱  “不清楚”。截至記者發(fā)稿，世茂房地產(chǎn)有限公司企業(yè)傳訊部仍未就上海世茂濱江花園是否曾清算過(guò)土地增值稅予以回應(yīng)。

一年稅收保守估計(jì)129.9億？

        雖然上海市稅務(wù)局未透露上海土地增值稅的清算情況，但根據(jù)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以計(jì)算出上海土地增值稅清算的大概數(shù)字。

        新閔律師事務(wù)所合伙人劉福元說(shuō)，按照國(guó)家的法律規(guī)定，毛利（增值額）不足20%的項(xiàng)目可免交土地增值稅，超過(guò)20%的項(xiàng)目則需要按毛利30%~60%的比重繳納土地增值稅。

        中原地產(chǎn)分析師許萌說(shuō)，去年上海銷售的絕大多數(shù)項(xiàng)目的土地使用權(quán)都是在2007年以前獲得的，其增值額應(yīng)該高于20%。而薛建雄預(yù)計(jì)，上海今年銷售的樓盤(pán)實(shí)際毛利更高，因?yàn)橛胁簧贅潜P(pán)的售價(jià)在去年基礎(chǔ)上翻了一倍多。

        據(jù)許萌統(tǒng)計(jì)，上海去年商品住宅銷售額達(dá)到4330億元。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者計(jì)算，如果其中僅一半的銷售額需要清算土地增值稅，并且按最低的30%稅率清算，征稅額度將達(dá)到129.9億元，已占到上海今年前5月土地出讓收入的1/5。

        不過(guò)，要想獲得上述土地增值稅收入，難度非常大。

        “要想收這個(gè)稅，可能要等到五到十年以后。”薛建雄說(shuō)，早在2007年，國(guó)家稅務(wù)總局就下發(fā)過(guò)土地增值稅清算的文件，開(kāi)展聲勢(shì)浩大的清算運(yùn)動(dòng)，萬(wàn)科當(dāng)年還預(yù)提了部分資金用以交稅，但結(jié)果卻收效甚微。土地增值稅是要項(xiàng)目全部賣完才能收的，只要開(kāi)發(fā)商留了幾套房子不賣，土地增值稅就清算不了。



如需轉(zhuǎn)載請(qǐng)與《每日經(jīng)濟(jì)新聞》聯(lián)系。未經(jīng)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》授權(quán)，嚴(yán)禁轉(zhuǎn)載或鏡像，違者必究。

每經(jīng)訂報(bào)電話

北京：010-58528501    上海：021-61283003    深圳：0755-83520159    成都：028-86516389    028-86740011    無(wú)錫：15152247316